均受益于深圳客購(gòu)房需求外溢 今年莞惠樓市成交情況有所差異
上半年一手住宅成交量：
惠州是東莞的2.67倍
今年上半年，惠州一手住宅成交5.6萬(wàn)套。
文/廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者蔣幸端 圖/廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者盧政
莞惠兩地相鄰，樓市成交都受益于深圳客外溢推動(dòng)，并被廣州、深圳、東莞、惠州等地購(gòu)房者關(guān)注，但是莞惠樓市卻大不相同。
在價(jià)格方面，惠州與東莞、深圳房?jī)r(jià)差距較大，受價(jià)格洼地吸引，不少深圳客、東莞客外溢至惠州購(gòu)房；在東莞限購(gòu)政策影響下，東莞購(gòu)房需求回歸本地剛需為主，成交量保持穩(wěn)定。今年上半年惠州一手住宅成交量達(dá)到5.6萬(wàn)套，而東莞一手住宅成交量約2.11萬(wàn)套，惠州一手房成交量是東莞的2.67倍。
一手住宅成交量：
東莞2.11萬(wàn)套 惠州5.64萬(wàn)套
2019年上半年，惠州樓市成交量略微降溫。一手住宅成交56444套，為近三年來(lái)半年成交量的最低值，環(huán)比下降19.8%，同比下降28.0%。樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年惠州一手住宅成交面積為587.3萬(wàn)平方米，環(huán)比下降20%，同比下降31%；套均面積104平方米，環(huán)比略漲0.7%。
與惠州相比，2019上半年?yáng)|莞賣(mài)出2.11萬(wàn)套一手住宅、1.51萬(wàn)套二手房。樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，與去年同期相比，東莞今年上半年一手住宅成交量微漲4.32%，二手商品房成交同比、環(huán)比均微跌。
僅從東莞與惠州今年上半年的樓市成交量來(lái)看，惠州一手住宅成交量是東莞一手住宅成交量的2.67倍。
東莞中原戰(zhàn)略研究中心分析認(rèn)為，自各地執(zhí)行限購(gòu)政策以來(lái)，深圳購(gòu)房者外溢情況也發(fā)生變化，深圳客外溢首選惠州，其次是東莞，再次是中山、廣州和佛山。得益于深圳和東莞購(gòu)房需求外溢，惠州的樓市成交量也長(zhǎng)期處于高位。
一手住宅成交均價(jià)：
東莞超1.9萬(wàn)元/平方米 惠州1.04萬(wàn)元/平方米
從價(jià)格來(lái)看，受到各種因素影響，東莞房?jī)r(jià)較惠州高出不少。根據(jù)樂(lè)有家研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，今年上半年?yáng)|莞一手住宅、二手房成交月度價(jià)格整體緩慢上漲，一手住宅上半年成交均價(jià)突破1.9萬(wàn)元/平方米，二手商品房上半年成交均價(jià)也突破1.6萬(wàn)元/平方米。
受到限價(jià)政策影響，2019年上半年惠州一手住宅價(jià)格仍然較為穩(wěn)定，成交均價(jià)為1.04萬(wàn)元/平方米，環(huán)比上漲1%。從整體來(lái)看，今年上半年?yáng)|莞、惠州房?jī)r(jià)均保持穩(wěn)定，但惠州一手住宅成交價(jià)格與周邊城市深圳、東莞相比，價(jià)格低洼優(yōu)勢(shì)明顯。
從新房主力戶(hù)型來(lái)看，東莞、惠州樓市均以剛需產(chǎn)品及改善需求產(chǎn)品為主。在東莞，90~110平方米產(chǎn)品為成交的主力戶(hù)型，110~130平方米戶(hù)型需求次之。
此外，優(yōu)房超·瑞城搜表示，惠州樓市則是以80~100平方米剛需產(chǎn)品為市場(chǎng)主流，在惠州今年上半年一手房成交占比量也為各面積段最大的，100~120平方米產(chǎn)品次之。同時(shí)，居民對(duì)居住舒適性要求提高，惠州120~140平方米改善產(chǎn)品占比在20%上下。
成交活躍區(qū)域：
東莞集中在城區(qū)片區(qū) 惠州臨深、臨莞區(qū)域最活躍
從區(qū)域來(lái)看，莞惠兩地樓市也有明顯的差別。優(yōu)房超·瑞城搜表示，今年上半年?yáng)|莞樓市成交最活躍的區(qū)域集中在城區(qū)片區(qū)，主要由于高性?xún)r(jià)比樓盤(pán)熱銷(xiāo)。而塘廈在鎮(zhèn)街成交當(dāng)中排名前列，一方面是由于新品集中入市，刺激成交量；另一方面也在于個(gè)別項(xiàng)目?jī)r(jià)格低于同區(qū)域產(chǎn)品，吸引大量購(gòu)房者入市。業(yè)內(nèi)人士表示，在東莞的購(gòu)房者中，以本地剛需為主，他們對(duì)價(jià)格的敏感度高，性?xún)r(jià)比高樓盤(pán)更受歡迎。
而惠州樓市則對(duì)外來(lái)購(gòu)房需求依賴(lài)度更高。據(jù)樂(lè)有家研究中心監(jiān)測(cè)，2019年上半年惠州成交前三名的區(qū)（縣）分別為大亞灣、惠城、博羅。其中大亞灣臨深，成交量受到深圳購(gòu)房需求外溢支撐；博羅臨莞，成交量則受到東莞購(gòu)房需求外溢的支撐。
庫(kù)存去化周期：
東莞11個(gè)月 惠州14個(gè)月
樂(lè)有家研究中心相關(guān)人士介紹，今年上半年惠州樓市供應(yīng)量下降，加上惠州樓市限售、限價(jià)政策依舊，使得惠州樓市降溫，從今年上半年情況來(lái)看，惠州去化住宅庫(kù)存周期比東莞長(zhǎng)3個(gè)月。樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至2019年6月30日，惠州一手住宅庫(kù)存125543套，存量面積1368萬(wàn)平方米，達(dá)到近三年來(lái)最高值，去化周期為14個(gè)月。
優(yōu)房超·瑞城搜則介紹，東莞住宅庫(kù)存量和去化周期呈小幅下滑趨勢(shì)，主要是今年5~6月供應(yīng)量有所放緩，庫(kù)存量有所下降；截至6月底，東莞住宅庫(kù)存492萬(wàn)平方米，去化周期約11個(gè)月。
下半年市場(chǎng)預(yù)測(cè)
惠州下半年潛在供應(yīng)量相當(dāng)于東莞一年總可售量
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，惠州今年下半年住宅潛在供應(yīng)量與東莞一年住宅可售量的總和相當(dāng)。
優(yōu)房超·瑞城搜介紹，根據(jù)往年供應(yīng)走勢(shì)，新房入市更集中在下半年，結(jié)合惠州市當(dāng)前開(kāi)工未上市貨量，上半年推貨量不及預(yù)期，2019年下半年惠州市住宅潛在供應(yīng)量或開(kāi)始釋放，但市場(chǎng)需求有限，在一定程度上抑制供應(yīng)放量，預(yù)估下半年住宅供應(yīng)量為900萬(wàn)平方米，集中區(qū)域以大亞灣、博羅和惠城為主。
從東莞市場(chǎng)來(lái)看，為提高項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度，沖刺業(yè)績(jī)回流資金，預(yù)計(jì)下半年?yáng)|莞房企推貨速度將加快，住宅供應(yīng)量約381萬(wàn)平方米，其中松山湖片區(qū)供應(yīng)量最大，城區(qū)和水鄉(xiāng)片區(qū)供應(yīng)量靠后，結(jié)合截至6月底在售庫(kù)存492萬(wàn)平方米，2019年可售庫(kù)存量達(dá)873萬(wàn)平方米。
東莞成交量或上漲 惠州樓市量?jī)r(jià)平穩(wěn)
優(yōu)房超·瑞城搜認(rèn)為，東莞一手房市場(chǎng)下半年成交量將持續(xù)保持平穩(wěn)上漲的趨勢(shì)，主要是受到業(yè)績(jī)和回款壓力影響，下半年推貨量和優(yōu)惠幅度都將有所加大，在一定程度上支撐成交量的上漲，換房需求也起到一定的支撐作用。在價(jià)格方面，隨著近兩年成交的高價(jià)地項(xiàng)目和產(chǎn)品陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)，東莞房?jī)r(jià)或?qū)⒊尸F(xiàn)穩(wěn)中微漲的趨勢(shì)。
優(yōu)房超·瑞城搜預(yù)計(jì)，2019年第三季度惠州成交量將延續(xù)穩(wěn)中略跌趨勢(shì)；為沖刺成交量，第四季度有望回暖；各區(qū)域價(jià)格平穩(wěn)。由于惠州樓市依賴(lài)外地客戶(hù)，需求受外部環(huán)境影響大，隨著今年下半年潛在供應(yīng)釋放，房企讓利促銷(xiāo)，或刺激購(gòu)房者入市；到今年第四季度，購(gòu)房者選擇面更廣，惠州樓市成交量有望逆勢(shì)回暖。此外，受區(qū)域成交量分化影響，大亞灣、博羅、惠城仍將是惠州樓市成交量“大戶(hù)”。
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