北京有房子降160萬，這個三四線城市樓盤卻搶瘋了？記者發(fā)現(xiàn)一個樓市行業(yè)機(jī)密...
2018年的樓市，依然是中國老百姓最為關(guān)心的話題之一。這一年，樓市里出現(xiàn)的各種新聞，比如有的樓盤因為降價引發(fā)業(yè)主不滿，有的城市則悄悄放松了限購，有的城市卻又拍出了新的地王。各路消息讓每一個人對于樓市的判斷，都有著各自的理解。
北京樓市降溫 每平米37萬元的天價房消失不見
2018年12月，北京已經(jīng)是隆冬季節(jié)，寒風(fēng)瑟瑟。某房產(chǎn)中介譚敏花了幾天時間，終于約到了一位要買房的客戶來看房。
購房人是黃先生，看中了北京東城區(qū)的金魚池小區(qū)的一套房子。這個小區(qū)是十幾年前建的回遷房，地處北京核心老城區(qū)，緊鄰天壇公園，要價自然不菲。不過最近幾個月，他發(fā)現(xiàn)，業(yè)主們原來死死咬定的價格開始松動了。他看中的那套71平米的兩居室總價從最初的730萬降到610萬，又降到590萬。經(jīng)過中介多次溝通，房主把價格下調(diào)到了570萬元。連續(xù)降價讓黃先生也多了選擇的想法，打算等等再說。
觀望、猶豫，是2018年購房者的普遍態(tài)度，這在過去是不可想象的。2017年3月前，譚敏所在的東城區(qū)的房子炙手可熱，一旦掛牌，很快就能賣出。購房者如果不及時出手，房子很可能會被搶走。
譚敏說，市場好的時候，一個房子掛出來基本兩三天就成交，在2017年年初的時候，還會有人加價搶房子。但是，現(xiàn)在有些房子掛出來，接近一年也沒有成交。
根據(jù)北京市住建委公布的數(shù)據(jù)，2016年3月是北京二手房銷量最高的月份，單月網(wǎng)簽量達(dá)到32000多套。2017年3月后，二手房銷量大幅下跌。2018年，北京市二手房網(wǎng)簽量總體處于較低水平，5月份是最高點(diǎn)，也僅為18000多套。進(jìn)入10月、11月，二手住宅交易量更是大幅下滑，其中10月份的簽約量僅為8800多套。進(jìn)入12月，雖然從單日的數(shù)據(jù)看，銷量有所回升，但這也只是前期累積的購房需求在年底集中釋放。
北京某地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人譚敏
譚敏告訴記者，成交的客戶基本上都是前期積累下來的，她的有些客戶看了七八個月，甚至看了一年的房子才出手的。
2017年3月，為了遏制樓市過熱的局面，北京市連續(xù)出臺多項力度空前的限購限貸政策，提高首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)房又認(rèn)貸；
對于二套房，購買普通自住房的最低首付比例從50%提高到60%，購買非普通自住房的最低首付比例從70%提高至80%；房貸最高年限從30年降至25年。
此外，為了防止炒作學(xué)區(qū)房，北京朝陽、東城、海淀、豐臺等6個城區(qū)相繼提出“多校劃片”政策，即一個小區(qū)對應(yīng)多所學(xué)校。這意味著消費(fèi)者即使購買了高價學(xué)區(qū)房，孩子也未必能上到心目中的好學(xué)校。
國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2018年11月，北京新建商品房價格同比增長1.4%，二手房價格同比下跌2.1%。
毗鄰北京天安門和西單商圈的西城區(qū)金融街，由于地理位置、學(xué)區(qū)資源優(yōu)越，屢屢誕生“天價房”。2018年6月19日，北京市西城區(qū)銅井大院一間6.7平米的平房在網(wǎng)上由法院公開拍賣，起拍價60萬元，共有49人參與競拍，最后以250萬元的價格成交，折合單價37.3萬/平米。這個價格幾乎刷新了國內(nèi)房價的最高記錄?，F(xiàn)在，記者在金融街一家房產(chǎn)中介了解到，每平方米20萬元的單價就算是貴的了。
一線城市房價下跌 三四線城市房價卻瘋漲？
地域上的區(qū)別，往往讓不同區(qū)域的樓市，呈現(xiàn)不同的價格走勢，一線城市的價格在穩(wěn)步回落，而部分三四線城市的情況，卻在逆勢上揚(yáng)，數(shù)據(jù)顯示，2018年以來，江蘇、浙江的部分三四線城市房價出現(xiàn)明顯漲幅。
2018年冬天，宿遷的樓市新聞不斷。2018年11月2日，宿遷市國土資源局以掛牌方式出讓13幅土地，全部順利成交。其中，一片荒地在當(dāng)天經(jīng)過306輪的激烈競價，最終以每畝1005萬元的價格成交，溢價率高達(dá)82.72%，成為令人矚目的地王。與此同時，也傳來了兩家房企破產(chǎn)的消息。
江蘇省宿遷市
宿遷市宿豫區(qū)一個大型商場剛剛開業(yè)，附近一個叫帝景豪苑的樓盤特別搶手，記者在售樓沙盤上看到插滿了“售罄”的小旗子。工作人員告訴記者，除了5棟別墅，小區(qū)所有的普通住宅全部售罄。
工作人員說，帝景豪苑最后賣完的一棟樓，2018年年初開盤，當(dāng)時價格為每平米8000元。按照該小區(qū)現(xiàn)有最小戶型85平米計算，每套房至少需要68萬元。宿遷市宿豫區(qū)政府官網(wǎng)顯示，2016年，宿豫區(qū)城鄉(xiāng)居民年人均可支配收入為18990.9元。如果以這樣的收入買一套房，需要不吃不喝35年。
帝景豪苑
可是，在宿豫區(qū)商品房網(wǎng)上簽約備案平臺顯示，不算5棟別墅，帝景豪苑小區(qū)還有147套房可售。宿豫區(qū)住建局的工作人員很肯定地說，宿豫區(qū)商品房網(wǎng)上簽約備案平臺是及時更新的，數(shù)據(jù)是可信的、權(quán)威的。也就是說，截止到12月18日，這里還有147套普通住宅可售。這與帝景豪苑銷售人員的說法相差甚遠(yuǎn)。
宿豫區(qū)商品房網(wǎng)上簽約備案平臺
2018年5月2日，宿遷市住建局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房銷售監(jiān)管的通知》，其中第四條規(guī)定，嚴(yán)禁捂盤惜售、囤積房源，不得進(jìn)行虛假交易、炒賣房號。
帝景豪苑售樓處銷售人員
但是記者在另一個名叫金鷹國際花園的樓盤進(jìn)行調(diào)查的時候，卻發(fā)現(xiàn)這個樓盤每次只開盤一棟樓，售樓員告訴記者，他們?nèi)齻€月之后再銷售第二棟樓，每次漲價5%，這樣可以不斷漲價。在宿遷，幾乎所有的樓盤銷售人員都告訴記者，未來宿遷樓盤還會漲價。
2018年宿城房價
安居客網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，江蘇宿遷主城區(qū)房價從2017年2月開始，經(jīng)歷了長達(dá)一年半的上漲行情。2017年2月每平米均價為5247元，年底上漲至7127元；2018年8月，房價上漲至7970元。一年半的時間，價格上漲幅度在50%以上。此后房價終于趨于平穩(wěn)，2018年12月每平米均價為7906元。
中指研究院黃瑜副院長看來，三四線城市的樓市風(fēng)險不容忽視。
中指研究院常務(wù)副院長 黃瑜：三四線城市捂盤惜售是有風(fēng)險的。第一，從三四線城市的市場調(diào)整先于其他城市出現(xiàn)，甚至回落的速度也比較快，那么它的市場就會更加脆弱。第二三四線城市形成有效供應(yīng)的時間短，所以一旦認(rèn)為短期的市場好，所以想惜售，但是如果過了一個月或者兩個月之后，可能市場狀況很容易發(fā)生變化，實際上對于企業(yè)的經(jīng)營上來說是有風(fēng)險的。
房地產(chǎn)市場冷暖不一，樓市走向似乎撲朔迷離。不過地產(chǎn)融資似乎開始變得寬松。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2018年10月份，包括北京鴻坤偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、天津薊州新城建設(shè)公司等多家房企的融資計劃被叫停，當(dāng)月，全國地產(chǎn)企業(yè)融資總額僅為500多億；然而接下來的11月，多家房地產(chǎn)企業(yè)密集獲準(zhǔn)大額融資，合計數(shù)額超過1000億元；12月房地產(chǎn)企業(yè)融資數(shù)據(jù)繼續(xù)大規(guī)模擴(kuò)張，合計融資額度高達(dá)1600億左右。
與此同時，2018年12月12日，國家發(fā)改委公布了“關(guān)于支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)直接融資進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)債券服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)能力的通知”。在事實上賦予了有相當(dāng)規(guī)模、相當(dāng)信用的優(yōu)質(zhì)企業(yè)融資的“特別通道”。業(yè)內(nèi)人士說，發(fā)改委支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)融資，在地產(chǎn)行業(yè)僅限于棚戶區(qū)改造、保障性住房、租賃住房等領(lǐng)域的項目，并不支持商業(yè)地產(chǎn)項目。因此樓市調(diào)控總體方向不變。
半小時觀察
住房完善結(jié)構(gòu) 樓市健康發(fā)展
2018年的中國樓市，眼下已經(jīng)是過去式了，而2019年的樓市，也有了明確的答案，這就是穩(wěn)。2018年12月，在全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，住建部指出，2019年要以穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。而且，更多保障性住房和租賃住房將進(jìn)入市場，完善市場結(jié)構(gòu)。2018年全國棚改1至11月，已開工616萬套，超額完成年度目標(biāo)總量。2018年，北京市建設(shè)籌集各類保障性住房5萬套，著力推進(jìn)已供地共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)?？梢钥吹剑瑢τ诙糁聘叻績r，解決百姓住房問題的利好措施，新的一年將越來越多，房子是用來住的，不是用來炒的，堅持這個道理，樓市才會真正的健康發(fā)展。